マンション管理の裏側

分譲マンションも決算期を迎える三月引渡しの時期が近づいて来ました。
賃貸住宅の入退去も増加する季節となりました。

賃貸から賃貸に住み替えられる方、マンションを購入されて賃貸住宅から退去される方も多いと思います。
そこで賃貸住宅を退去された後、敷金がどれ位返ってくるかに頭を悩まされている方もおられるのではないでしょうか。

敷金は入居者から預かったお金であるのに、貰ったお金と勘違い或いは、最初から返還する気持ちすらない大家さんや管理会社があります。
先日ご相談を受けた事例では、敷金を返還するどころか、まだ数万円を請求する大家さんもいました。呆れたものです。

是非とも、お気を付け下さいね！

あなたは今の管理組合での動きを把握されていますか？
されている方は少ないと思います。
ましてや人に聞かれて説明ができるでしょうか？
できるかたは少ないと思います。
｢管理会社に任せているから｣｢熱心な方が役員をしているから｣･･･まるで所有者としての責任放棄です。
自分の資産管理の状態も把握していないのに･･･国民や市民としての行政のチエックや、選挙を通しての改善ができるのでしょうか！？
自分が投票したことについての責任は！？曖昧なのではないでしょうか。

色々なシーンで責任の不存在・曖昧なのが日本の現状です。

管理組合では基本的に重要な事は、総会で決せられます。
そして大抵の管理規約では、理事長が管理者と書いてあります。
区分所有法では管理者のことは書いて有りますが、理事会については記述がありません。

マンションの規模にもよりますが、年間予算としても大きなお金が動きますし、大規模修繕工事をするとなると、億単位のお金が動くこととなります。滞納問題等、シビアな部分もあります。
そして輪番の理事長が管理者となりリードしていくのですが、本当に誰にでもできるのでしょうか！？私は誰にでもできるとは思っていません！！
また重要な部分は総会で決めるのは当たり前なのですが、結局｢責任｣が曖昧になっていないでしょうか！！

管理者を区分所有者以外の方に就任して頂くということも含めて、本当に主導的に進められるリーダーを総会で決めて、そのリーダーの仕事を総会でチェックして、ダメなリーダーは総会でのチェックを経て、辞めてもらうような形の方が現実的ではないかと考えています。
理事会も私のイメージでは、監査役会みたいな位置づけです。

そうすれば、責任の所在も明確になるのではないかと考えます。しかし最終的な責任は、所有者たる各区分所有者にあることは言うまでもありません。

ハッキリと申しあげますと・・・突然思い立った様に管理費等の削減ってできるの？・・・答えは｢No｣です。

いまマンション管理士やコンサルタント会社等が、管理費等の削減を盛んに営業をしておられます。
正しくこれからの時代を考えての事でありますし、私も大賛成です。
しかし実際はそんな簡単なものではありません！
コンサルタント会社等に委託をして、突然降って湧いたように管理費等の削減は、一見巧く行った様にも見えますが、実際はトラブルの種を内在する、或いはトラブルの種を新たに植え付けてしまう場合もあります。

これは私の実感なのですが、長期的な視点のない落下傘的な管理費等の削減を提案をするマンション管理士やコンサルタント会社の多数が、自分のマンションでの経験が不足している方達である場合が多いように感じます。
いくら管理会社等に長くお勤めだったり、沢山の物件を扱って来られてもその経験は、あくまでもマンションの外部からの関わりでしかありません。
管理会社等の経験を否定しているのではありません！これも必要かつ重要な経験であり、スキルでもあります。
自分のマンションでの管理組合活動に深く関わってこられた方達は、必ず自分のマンションでの方が緊張感があったと言われます。
それは、管理組合というのは色々な職業や年齢、価値観、生い立ちの方々で構成されています。またビジネスをしている団体でもありません。
そこでの軽い気持ちの一言が、大きな混乱や人間関係に波及するのが管理組合です。自分のマンションの管理組合活動に深く関わってこられた方達は、大なり小なりそのことを実感されていると思います。自分のマンションで提案一つするのも、色々な方の状況や価値観等を考えてから自然としています。
自分の管理組合に深く関わって来られた方達は経験から、一人の区分所有者の小さな不信感が後々大きな反対等の声のうねりに変わる事をご存じだからでしょうか。

また管理費等の削減も、理事会が機能していなければ安かろう悪かろうに成ってしまいます。管理組合がまともに機能していないのに管理費等の削減はできません！先ずは理事会等の民主的な運営の適正化等の後に管理費等の削減ができるのではないでしょうか。

以前も役員の任期について書きましたが・・・
よく1年任期のマンションはダメなマンションで、2年任期のマンションは良いマンションと聞くことがあります。
本当にそうなんでしょうか！？

多くのマンションでの理事は、１年交替ではないでしょうか。
そして10年前後で一巡するような理事の人数ではないでしょうか。

2年任期とすれば理事の人数を現状の倍にしない限り、約20年前後に1回しか理事が廻ってきません。
自分が理事の時、協力して欲しいから自分も協力しておくとの意見も聞きます。20年に一度ならどうでしょうか？
新築でマンションを買っても、初めて理事に成るのが約20年後という方も出てきます。
理事をしてからマンションの見方も変わったと仰る方もおられます。

理事の数を倍にすれば良いとの反論も有るでしょうが、人数だけ多くても意味がありません。

わたしは益々管理に無関心な層が増えるのではないかと考えています。

それより｢広報担当理事｣等を新たに設置したりして、区分所有者との情報共有に力を入れる方が良いと考えています。
理事会の引継ぎも各区分所有者と普段からの情報が共有できていれば、引継ぎもそんなに重要な事柄には成らなくなります。

一番重要なのは、共有者間での情報の共有です。

いまマンション管理士やコンサルタント会社が、挙って管理費等の削減のコンサルティングを管理組合に向けて売り込みをされていますね。

それはそれで良いのですが、入札或いはコンペに参加している管理会社が｢誰を顧客｣として見ているかをコンサルティングを委託されている管理組合の方は良く見ていて下さいね。

管理組合の総会が決定するのは間違いがない事実なのですが、実際はコンサルティングを委託されているマンション管理士やコンサルタント会社の意向が、新たな管理会社選定に大きく働きます。

入札或いはコンペ中にその管理組合に挨拶に行くならいざ知らず、マンション管理士やコンサルタント会社詣でをする管理会社もあります。

どうも管理組合よりマンション管理士やコンサルタント会社を顧客と考えている節が見受けられます。誰だって結果を左右する力を持っている方に営業を掛けますものね。

受託しているマンション管理士やコンサルタント会社も、真の顧客は管理組合と諭すだけの度量が無いのなら、コンサルティングを受託するべきではないのではと考えますよね。

久々の更新です

４月から不動産会社に勤めていまして・・・

今月１０日に辞めたので再開しました。

私の住むマンションの裏にある川縁の桜並木が満開です。

夏には蛍が乱舞します。

あれだけ言っていたコンプライアンスは何処に行ったのでしょう！？
政府も報道機関も大学教授も･･･今では国民の大多数に信頼されていません。

昨日、一昨日と･･･お天気キャスターのお姉さんが、明日はお洗濯日和と言っていました。

しかし気象予報士やお天気を放送するキャスターなら、高層の風の流れ等から放射性物質の飛散状況も有る程度理解されているはずです。
また気象庁のデータを基にした放射性物質の飛散予想も、気象庁は隠蔽していましたがドイツ気象庁等からの発表があります。

いくら飛散が微量でも、小さな子供さんや妊婦さんも折られるので影響は人それぞれに違います。本当の職業倫理があるのなら一言付け加えるべきです。
ましてや飛散予想では、国内全般に飛散が予想されている日にお洗濯日和とは--#
放送局に言わされているのかもしれませんが･･･職業人のプライドは捨ててしまわれたのでしょうか。
それとも最初から持ち合わされて居なかったのでしょうか。

また発災時に基準を緩和すると言うことは、国民や特に諸外国から信頼を失う事となります。
基準の400倍だが直ちに安全に影響は無い･･･私が飲酒運転をしてもそう言えば警察官は許してくれるのでしょうか。国民を愚弄するのにも、もう少し高度な言い訳や嘘をお願いしたいです。隠すなら最後まで騙して下さい。お願いします(..)
しかし本当はそれにも怒らない･･･そんな幼稚な騙しにも引っかかる･･･それ以前に他人事の･･･結局は国民のレベルが低いからなのでしょうか。
ましてや、まじめにマンション管理の重要性を説いても最初から無理なのかも(;.;)

ACのコマーシャルも･･･デマには惑わされないように、と言っていますが･･･そのコマーシャルを見るたびに私は･･･デマを流してるのはおまえやっ！と反応してしまいます。
芸能人の方も仕事を選んで頂きたいものです。今回の事故で･･･テレビに出ている人達の人間性や知的レベルが、手に取るように判るように成ったと思ったのは私だけでしょうか。

実際は･･･コンプライアンス自体が見せかけだったみたいです。原発が震度6で壊れてしまうような設計だった見たいですし･･･
原発は安く付くのは燃料費だけであり、先の廃炉費用や核廃棄物の処理費用等を足すと決してコストが低いわけでもなく、ましてや事故を起こすととんでもない費用がかかり、結局はお高く付く発電方法見たいです。ここでも騙しが有ったみたいですね。

どうやら最初から日本には、コンプライアンス自体が無かったと言うことらしいですね。

マンション管理士　山本博　yamamoto@mankan119.jp

原発関連を見てもいても、大学教授等の専門家を信用出来なくなったという国民の方は多いのではないでしょうか。
そもそも専門家は、ある分野では専門的に研究等をしておられてお詳しいのですが、決してオールマイティーでお詳しいのではありません。さらには、今の学問はもの凄く専門的で領域が細分化されており専門範囲も狭いです。

さらには研究費等の関連もありますし、利害も絡みます。決して国民の為だけを考えた発言ではないことを差し引いて考えなければなりません。

また今回の放射能漏れでは、100人に１人に癌が増えるだけだから大したことはないという国立大学教授もいます。しかしこれは100万人に1万人という数字です。日本全体ではそのような数字と成りますが、特に東日本に偏るともっと大きな数字となります。ちなみに飲酒運転事故での死亡率は100万人に5人だそうです。
この数字が大きいか小さいかは、感覚によって違います。各自の判断でしょう。

マンション管理シーンでも同じ傾向が見られます。決して大学教授が全てに於いてお詳しいのではなく、人間性にも問題が有られるような方も決して皆無では有りません。また業界との繋がりもありますし、研究によっては利権も絡みます。
実情は国民の安全や幸福を考えた研究であるというのが、幻想ですし決して有りません。
しかし大学教授という名称に惑わされる方が多いのが現状です。
一人々の皆さまが自分なりの物差しを持たれて、判断していく以外にはありません。

ご相談、ご意見お待ちしています。
マンション管理士　山本博　yamamoto@mankan119.jp